不動産の評価額

不動産とは土地・建物・その定着物の三種類である。

土地の価格には、公示価格、基準値価格、相続税評価額、固定資産税評価額の4種類があり一物四価と呼ばれる。

公示価格は、取引の目安として国土交通省が、毎年1月1日現在で発表する価格で、 １㎡あたりの金額で出されます。

基準値価格は、公示価格（国土交通省地価公示）を補完するものとして、都道府県が毎年7月1日現在で発表する価格。本決算が1月で7月が仮決算のようなもん？

相続税評価額は別名路線価という。国税庁が毎年1月1日現在で発表する価格。相続税・贈与税の算出する際の基礎として用いる。
相続税の評価で、路線価方式を使えない地域で、倍率方式を使用する場合は、下記の固定資産税評価額に一定の割合をかける。
公示価格の8割である。

固定資産税評価額は市町村が、原則として3年ごとの基準年度の前年1月1日現在で発表する価格。固定資産税・都市計画税・不動産取得税・登録免許税などの算出基礎。
登記されている建物は、（土地・建物）課税台帳が、未登記の建物があった場合は代わりに職権で、（土地・建物）補充課税台帳が作成される。 よって、登記が完了しない間は、旧所有者が納税しなければならない。
公示価格の7割である。

地目：宅地、農地（田と畑）、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野並びに雑種地があり、その年の1月1日の現況及び利用目的に重きを置き認定。

固定資産税と都市計画税の納税通知書の敷地面積と登記簿上の敷地面積が異なっていた場合は大抵は持っている（印刷してある）登記簿（＝登記簿謄本≒登記事項証明書≒全部事項証明書）が古いもののことが多い。

課税標準の特例が以下

• 住宅（小規模住宅）・・・住宅用地の200㎡以下の部分については、課税標準額を1/6にする特例措置
• 住宅（一般用住宅）・・・住宅用地の200㎡を超える部分については、課税標準額を1/3にする特例措置
• 住宅用地・・・住宅用地において特例措置の対象となる土地は、家屋の床面積の10倍までを限度とする。それを超えた部分には特例措置は適用されない。
• 住宅（新築）・・・新築後3年までの一般住宅は120㎡まで1/2減額される。
• 農地（市街化調整区域）・・・一般農地の区分の固定資産税の評価額は、単純に単価×敷地面積であり、敷地面積を評価額で割れば単価が導き出せる。この単価は市町村が負担調整によるなだらかな税負担の調整が行われているので毎年同じではない。ただ一般農地は宅地と違ってかなり単価が安く設定されている。
• 農地（市街化区域）・・・宅地並評価なので高く設定されている。さらに細かい区分については割愛。

農地は農地法第三条により一定の基準を満たす農家にしか売ることが出来ないとされている。そのため、他の第三者に譲渡する場合は農地転用が必要となる。

農地転用できるかどうかは、例えば周りが田んぼに囲まれている地区は農地転用できないとか、家1件建てることが出来ないような狭い土地は住宅に転用することが難しいなど。

相続税の課税基礎額の計算

路線価がある場合

路線価が設定されている場合、面している道路の路線価（1㎡あたりの土地の価格（千円単位））に奥行補正率（正方形の土地は１、参考）等に地積をかけて相続税の時価を計算する（相続税価額＝路線価×奥行価格補正率×他補正率×地積）。

路線価が「215D（千円単位）」で面積が100㎡の土地の場合、（215,000円 / ㎡× 100㎡） / 0.8 ＝ 26,875,000円 0.8は年初から年末にかけて土地の値段が上がった場合に備えて土地の値段を2割だけ高めに設定しているとか。

Dは借地権割合であり、土地を貸していても借地権契約を交わしていないただの貸借権であれば考える必要はない。

土地の敷地面積は固定資産税課税明細書や地積測量図を見るか、keisanなどを使って割り出すといい。

間口距離は地積測量図があればそれで、ない場合は役所から聞く。奥行距離は正方形の場合の奥行の長さであり、最も長い部分の長さというわけではない。そのため、地積÷間口距離で計算する。なお公図の縮尺はいい加減なので使わないこと。

路線価がない場合

路線価が地図に載っていない地域については、【固定資産税評価額×評価倍率】で計算する。

その際の注意点は以下、

• 地目が田でも現況が雑種地の場合は、雑種地として取り扱う。
• 市街化区域内の田等で比準となっている場合、市街地農地を指し、いつでも宅地転用できることから、地目が田でも計算上は地目を宅地として扱うことになる。その際は宅地で計算した課税金額から宅地にするために要した金額（宅地造成費）を控除して実際の課税金額を求める。
• 純は純農地、中は中間農地で、違いは宅地にしやすさ（純の方が宅地にしにくい）。中16となっていたら、固定資産税評価額×16が課税金額になる。

相続税の課税基礎額の計算（雑種地の評価）

雑種地の評価方法は特殊であり、上記の計算方法に属さない場合も存在する。

近傍地比準価額方式と倍率方式に分けることが出来、中でも周囲が宅地の倍率地域に属する場合の評価方法が少し複雑です。（参考サイト）

• 近傍地比準価額方式
  • 宅地比準方式（雑種地の周囲が宅地の場合）
    • 路線価地域・・・（路線価×画地調整率－宅地造成費）×地積
    • 倍率地域・・・（近傍宅地の1㎡辺りの固定資産税評価額×宅地の評価倍率×各種補正率×しんしゃく割合－1㎡当たりの宅地造成費）×地積
  • 農地等比準方式（雑種地の周囲が純農地や山林の場合）・・・（農地等の固定資産税単価×倍率）×地積＋宅地造成費
• 倍率方式（一部の自治体でのみ雑種地に倍率が定められている）・・・固定資産税評価額×倍率

評価倍率は国税庁HPで、1㎡辺りの固定資産税評価額は役所か全国地価マップで、斟酌割合は役所？、宅地造成費は国税庁HPか役所？に確認する。

→1/30に斟酌割合と宅地造成費を役所で聞いたところ、初めて聞いたので税務署に聞いてと言われ、税務署に聞いてもすぐわからず確定申告が終わる3/18以降に予約を取ってくれとのこと。それでも最短で4月の水曜になる。

傾斜度はGoogleEarthProや国土地理院

市街化調整区域の雑種地

市街化調整区域の雑種地については、近傍地比準価額方式一択になる（国税庁：市街化調整区域内にある雑種地の評価より）。

市街化調整区域と市街化区域の調べ方などは別ページ（都市計画法）。

建築制限によるしんしゃく割合は、簡単に言うと、そこを開発行為（宅地に）できやすさの違い。

貸し付けられている雑種地

貸し付けられている雑種地の評価は国税庁の財基通86で示されており、これが根拠となる。

参考サイトのツリー表を見るとわかるように、土地の上に存する権利には、借地権、地上権、貸借権がある。

建物所有目的がある場合は借地権で評価、建物所有目的がない場合は地上権を設定しているか否か、いくつかの要件を満たすか否かで評価方法が異なる。

資材置き場のような登記や権利金授受、堅固建築物の所有目的もない普通の貸借契約であれば、「B上記以外の貸借権」に該当する。

雑種地を資材置き場として利用される場合、土地の利用目的が「建物所有」でないため、借主と貸主の権利・義務関係は、主に契約書の内容に依存する。代わりに、借地借家法の保護（更新請求権や契約解除の制限）は適用されない。ただ、貸借権が発生すると、借主の使用権、貸主に夜契約解除の制限、借主の占有権等は発生する。なお、路線価の借地割合は、借地権としてどれくらいの価値があるか表す数値であり、借地権に該当しない場合、借地割合は適用されない。
地上権は借主の承諾なく貸したり建物売却や担保の設定が可能、貸借権は不可能という違い。普通は貸借権。

資材置き場として土地を賃借する場合、役所に報告する必要があるか否か。市街化調整区域の場合、土地の用途変更や開発行為とみなされることがあるので、都市計画法の開発許可、農地転用の届出・許可、国土利用計画法に基づく届出（賃貸借契約を終結し、契約期間が10年以上ある場合等）。
→もちろん、すでに雑種地や宅地として登録されている（登記上）場合は報告義務は不要。

B上記以外の賃借権の評価は以下の式を用いる。

• 自用地評価額　×　（　1　－　残存期間に応ずる法定地上権割合　×　1/2　）

賃借における「残存期間」とは、契約期間の内現在から契約満了までに残っている期間を指す。契約期間が10年で現在5年経過している場合、残存期間は5年になる。

例えば、自用地評価額が1000万円で、残存期間が1年（10年以下なので地上権割合は5％）なら、1000万円×（1-0.025）＝975万円となる。

土地及び土地の上に存する権利の評価明細書の記載方法

路線価が設定されていたり、倍率区域であっても路線価もしくは比準と記載がある場合や雑種地の土地（雑種地の相続税評価は、近傍地比準方式で評価）の相続税申告の際には、添付書類として土地及び土地の上に存する権利の評価明細書を提出する。

• 土地及び土地の上に存する権利の評価明細書の記載の仕方（税務署）
• 評価明細書を記載する上で、基本的に補正率は小数点以下2位未満切捨てと決まっている。1㎡当たりの価格部分やかげ地率のように記載例で小数点以下を記載していない場合は小数点以下を切り捨てる。
• 現況に合わせた地目変更は非農地証明や農地転用（追認）申請のうえ、許可後に法務局で地目変更登記の手続きが考えられます。既に農地転用の申請を出しているのにもかかわらず未登記の場合もあるので、まずは役所の農業課に確認して、既にとっている場合は、交付簿記載証明を出してもらって、法務局にそれをもっていって登記するのがいい。
• 不整形地の奥行距離の求め方・・・想定整形地の奥行距離を限度として、地積÷間口（まぐち）距離で求める。細かい調整率は上記マニュアルと調整率表を用いて計算する。
• 間口距離を知るためには地積測量図が必要、公図は適当なので500倍して計算した数値は正しくない（最初公図を定規で測ってやってたけど実際の距離とあまりに違くて後々調べたらわかったこと）。そのため、地積測量図がなく公図しかないエリアについては役所に間口距離だけ聞くといい（役所はこれだけは把握しているらしい）。他の距離も全て地積測量図から転記。
• 市街化調整区域の雑種地は前述のように1㎡当たりの近隣宅地の評価額×宅地倍率1.1を疑似路線価として計算していくので、実際の計算は、【（Fの金額：11,708円）×（1 - 斟酌割合50％）×（地積：1304.50㎡）】-（平地宅地造成費：8,207,215 円）＝0円のようになった。
• 傾斜は国土地理院地図で計算したところ、3度なかったので、平地の宅地造成費を計算（平地宅地造成費内訳・・・土盛り費用：4,225,475 円、整地費用：1,043,600 円、土止費用：2,938,141 円）
• 問題は宅地造成費の計算。ここではQGIS（キュージス）という無料のソフトを使った。細かく計算するならCAD（キャド）を使う必要があるらしい。QGISの使い方が初見だと何気に難しいので、流れと使った機能だけご紹介
  • 起動後に左メニューのXYZ Tilesを右クリック→新規接続→どこかのサイトからGooglemapとかGooglemap衛星とか国土地理院地図のURLをコピーして貼り付け→QGISでそれらの地図を読み込めるようになる。ベクタは
  • ベクタは単色の点の集まり（shp画像）でラスタは複雑な色調の点の集まり（JPEG画像やTIFFやGeoTiff画像）。ベクタは拡大してもぼやけないけど、ラスタはぼやける。ベクタ→ラスタはラスタライズ、逆はベクタライズ。ベクタの線で囲んだ図形をポリゴンという。（ベクタとラスタ）
  • メニューから、プラグイン→プラグインのインストール→Quick_DEM_for_JPを検索してインストール、ついでにprofile ToolとQchainageもインストール
  • Quick_DEM_for_JPがあると、メニューバーの下にXML+みたいなアイコンが出る。次に基盤地図情報ダウンロードサービス
  （要登録）の数値標高モデル→調べたい土地のタイル→5mメッシュ（5A：レーザー測量）だけチェックを入れてDL→それをXML+起動後の画面から読み込む（GeoTiffだけで、カラーは不要）と真っ黒に少しだけ白い部分のあるデータがレイヤに表示される。これこそが勾配のデータを含むマップ。
  • ついで、Googlemapや衛星のGooglemapを表示させてる状態で、profileToolの緑の山アイコンをクリック。先ほど追加したGeoTiffデータを選択した状態でprofileToolの新規レイヤ追加、そしたらドラッグしたりして勾配や距離を計算
  • あとで積分を使うために、定点（一定の距離）ごとの勾配知りたいので、定点に点を表示させるQchainageを使う。その前に線のベクタが必要なので、先にレイヤ→レイヤ作成→新規シェープファイルレイヤ→ジオメトリが線、CRSは自分の調べたい土地のもの（自分はEPSG2451）を選択して追加。CRSはとても重要で、これが違うときちんと表示できません。
  • 作成した線ベクタレイヤを選択後、鉛筆アイコンを1回押して編集モード切り替えしてから、測定したい間口距離部分に線を引いて、もう一度鉛筆アイコンを押して確定させる。その後先ほどの定点に点を表示させるQchainageを押して3mや5m等の好きな間隔で定点を表示させる。（この定点データはファイルに保存されないので注意）
  • この作った定点から直角にprofileToolで線を引いて（定規を画面に当ててやりました。。。）、断面図及び断面の数値データを求めます。全ての定点からの断面の数値データをコピーしてエクセルに貼り付けておきます。
  • 計算は、台形法の積分とシンプソン公式が知られていて、断面図が曲線が強いなら後者、かくかくしていれば前者を使います。リンク先の計算にならい、間隔毎に台形の面積を求めて、最後に足し合わせ、それを断面積とし、今度は複数の断面積同士の平均をその間の距離（先ほど作った定点の距離）で積分して足し合わせて、その土地の体積を求めます。
  • ついで、整地したい高さの箱の体積を求めて、その箱の体積から先ほど積分で求めた土地の体積を引けば、その土地に必要な土盛り体積が求められます。整地したい高さが最高点でない場合、オーバーした部分の土の体積分は土盛りの体積に計上できるので、この場合は、さらにオーバーした部分の体積を求め、補正する必要があります。オーバー部分の体積はオーバー部分の断面積を求めて、それをもとに体積を求めるだけです。両端が高さ0でも高い部分との平均なので体積はゼロにはなりません。めんどいので自分は0以下は0として計算してしまいました。。。
• こうしてもとめた金額（0だけど）を自用地価額として、Vの金額（地上権に準じない賃借権の場合）：自用地価額×賃借権の残存期間（5年以下）に応ずる割合（5％）×1/2を計算し、Vの金額がこの土地の課税価格と計算した。

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