不動産の譲渡

不動産の譲渡
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優遇措置	期間	更新
損益通算	居住用財産かつ長期譲渡に限り、3年間赤字を損益通算できます。
居住用財産の特例	居住用財産（土地のみ不可）の譲渡所得の場合、特別控除3000万円があります。所有期間が10年を超える居住用財産を譲渡した場合、先の特別控除3000万円に加えて、6000万円以下の部分にかかる税金が14％（所得税10％、住民税4％）になる低率課税措置があります。（6000万円超は通常の20％）
買い換えの特例	所有期間が10年を越える居住用財産を買い換えた場合、買換資産が高い場合は税の繰り延べ、安い場合は差額分のみに課税される。居住期間が10年以上あることが必要です。（相続・遺贈の場合30年以上）

不動産の譲渡とは、簡単に言えば不動産を売却することで、短期譲渡（譲渡した年の1月1日において所有期間5年以下）と長期譲渡（所有期間5年超）に分類されます。

標準税率は、短期譲渡による所得に対しては39％（所得税30％、住民税9％）、長期譲渡による所得に対しては20％（所得税15％、住民税5％）となっています。 3年前に3150万円で購入した物件（うち取得費が150万円）を、5000万円で売却して、かかった譲渡費用が500万円だったとすると、5000-3000-500＝1500万円が譲渡所得となり、これに30％課税されて、450万円の税金を収めなければならないということです。

取得費は、物件を取得するのにかかった費用で、金額が明らかな場合はその金額、わからない場合は、購入代金の５％にすることができます。金額が明らかでも５％より低ければ５％とすることができます。

以上が一連の譲渡所得の計算とそれにかかる税金の計算の流れですが、これには特例があります。

不動産の譲渡所得の中でも、居住用不動産に関しては、損益通算、譲渡の特例、買換えの特例の3つの優遇措置がある。譲渡の特例と買換えの特例は重複して適用できない。

通常、譲渡所得は損益通算できるが、不動産に限っては限定的であり、居住用不動産かつH23年12月31日までの長期譲渡に関するものだけが損益通算でき、かつ、その譲渡損失は3年間繰越控除できる。

譲渡の特例は、上記にもある特別控除3000万円を受けることのできる特例である。この控除は所有期間（長期・短期譲渡）に関わらず、3年に1度受けることができるが、親族等への譲渡は対象外となる。

また、所有期間が10年を超えると、3000万円控除に加えて、控除し切れない部分の税率を6000万円以下の部分には14％にしてくれる措置がある。通常は10年を超えると長期譲渡所得となり、税率20％であるのでお得である。

買換えの特例は、所有期間10年を超える住居（A）を売った後に得た資金をもとに、3か月以内に新しく住居（B）を買い替えた場合、住居（B）を売るまでの間は譲渡所得に対して課税されない（延税）措置のことである。

1000万円で買った住居を5000万円で売却し、7000万円の住居に買い換えた場合、4000万円の譲渡所得は繰り延べられるため、将来8000万で売ったとするとその場合の譲渡所得1000万円と合わさって5000万円に対して課税されるということ。

1000万円で買った住居を5000万円で売却し、3000万円の住居に買い換えた場合、4000万円の譲渡所得で購入した3000万円を引いた残りの1000万円に対して課税される。

1000万円で買った住居を500万円で売却し、1000万円の住居に買い換えた場合、△500万の譲渡損失は損益通算され、3年間まで繰越控除できるが、所得3000万円を超えた年は適用外となる。

買換え特例を利用した買換え住居については、住宅ローン控除が適用されない。

店舗兼用住宅の場合は、居住用部分が90％以上であれば、100％としてOKだが、それ以下であれば比率で分けた居住用の部分のみに対して適用することとなる。

譲渡の特例を利用するか、買換えの特例を利用するかどちらがいいのかは難しいところであるが、3000万以下の譲渡所得であれば、問答無用で譲渡の特例を利用することになるだろう。

3000万を超えた場合は、買換えで繰り延べてもよいが、将来、ほかの不動産の損失があったり、損益通算できる何かの損失があった場合でない限り、まとめて課税されるのを待つことになるので、譲渡の特例でいいのかなと思ったりする。

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