不動産の有効活用
目次
- 不動産の有効活用
- コメント
| 方式 | 内訳 |
| 等価交換方式 | 土地所有者が土地を、ディベロッパー建物をお互い等価に交換する方式 |
| 事業受託方式 | 土地所有者がディベロッパーに建築と運営を委託する方式 |
| 定期借地権方式 | 定期借地権参照 |
| 土地信託方式 | 土地所有者が信託銀行に土地と建築と運営すべてを委託する方式 |
不動産の有効活用方式としては、等価交換方式、事業受託方式、定期借地権方式、土地信託方式の4つが代表的なものです。
等価交換方式は、土地と建物を等価交換する方式で、土地しか持っていない人でも、土地を提供することで、ディベロッパーに建物を建ててもらい、提供した土地の分の区分所有権（土地と建物）を貰えるというものです。
等価交換方式は交換なので金銭のやり取りは行いませんが、一旦土地を譲渡したとみなされ、譲渡所得に対して課税されます。それゆえ、買い換えの特例を併用して、税の繰り延べをするケースも多いようです。
土地信託方式は、土地を名義（登記）ごと信託銀行に委託して、委託された信託銀行は、金融機関から資金を調達し、建設会社に建設を依頼し、テナントを建設し、テナントから入る賃料を、金融機関の元利支払いへ、建設会社の工事代金支払へ、そして、委託者（土地所有者）の配当金へと割り振る方式です。
名義は一度信託銀行へ移りますが、信託期間が終わると、また土地所有者へ戻ります。
事業受託方式は、建設から運営まで一切の業務をディベロッパーに任せる方式で、土地の所有者は土地を手放すことなく賃料収入を受け取ることができます。 なお、建設資金は、土地所有者の自己資金もしくは、事業主名での借入金により賄われます。
定期借地権方式は、借地権を参照
不動産投資
不動産投資は、「不動産投資」で検索すればたくさん物件が出てくるので、それを見てみるとなんとなく実態がつかめると思います。
マンション1つ単位ですと、億近くしますが、最近は区分マンション（いわゆる1部屋ごと）に購入できるようになっているので、安ければ1部屋200万程度でも購入できてしまいます。 ぱっと見た感じでは、多くは築2,30年あたりで、表面利回り（年間賃料合計／物件購入価格）が10％～20％あたりが多いですね。300万円でマンションの一部屋を購入、年間賃料が30万円～60万円というかんじでしょうか。 所有諸経費や取得諸経費を引いた実質利回りはもちろんもっと低くなります。
うまくいくと、5～10年でもとが取れて、そこからは全部利益になりますがそういまくいくでしょうか。最近、この不動産購入の勧誘電話がすごく多く、またしつこいので（節税にはなりますけど・・・）、うまく品定めしないと、購入のためのローンだけが残って、結局多額のマイナスで終わるということになります。
一方、不動産投資信託（J-REIT)は、証券取引所に上場されていて、投資家はその時々の価格で売買することができ、かつ、小口化されているので多額の資金を用意する必要もなく、複数の不動産に投資できるというメリットもあります。 いつでも売買ができるという流動化と少量から購入できるという小口化がJ-REITの特徴です。
先の不動産投資は、古くなれば売れなくなるし、買ってほしくてもすぐ買い手がつかない、という流動化のデメリットと、ローンを組まないと購入できないという小口化のデメリットがあるゆえ、貧乏人にはおすすめできない投資法です。
不動産鑑定評価（直接還元法、収益還元法）
収益還元法は割引キャッシュフロー法とよばれ、将来の価値を現在の価値に置き換えることで、現在の不動産の価格を決める方法です。
例を上げれば、1年後の100円と今現在の100円では、今現在の100円のほうが価値が高いということです。今の100円は、利息云々で1年後には100円以上の価値を持つことになるからです。95円を1年貯金して1年後に100円になれば、今の95円と1年後の100円が同じ価値ということになります。
何年不動産を所有し、その不動産の1年ごとの総利益を現在の価値に置き換えていって、今現在の価値が幾らかを導く手法をDCF法といいます。
これに対し、直接還元法は、半永久的に不動産を所有し、単年度の収益で置き換えるだけですので、DCF法が主流になった今はあまり使われてないらしいです。
不動産
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